住宅ローン控除・減税　平成23年版

住宅ローン控除平成２３年度の概要は、金融機関等から返済期間10年以上の住宅ローン融資を受けて、住宅の新築・取得又は増改築等をした場合に、１０年間住宅ローン残高の１.０％(長期優良住宅は１.２％)を税額から控除し、最大で６００万円の税額控除が受けられます。

住宅ローン控除が受けられる期限は、平成２１年１月１日～平成２５年12月31日までに建築・購入して入居したものに対してなされます。

税額控除額について、特に長期優良住宅は優遇されています。

また、税額控除限度額が年ごとに減少していき、平成年22度までは１０年間で500万円であったのに対し、平成２３年度は400万円。２４年度は300万円。２５年度は200万円です。

つまり高額な住宅ローンを組む場合は、なるべく早く建築し、入居した方が住宅ローン控除効果があることになります。

具体的な平成２３年度の住宅ローン控除額の例を挙げると、居住年が平成２３年で、借入金等の年末残高の限度額が３０００万円の場合、控除率は１．０％なので、最高３０万円×１０年間で、合計３００万円のまでの住宅ローン控除が受けられることになります。

ただ、住宅ローン控除で税金が戻ると言っても、あくまでこの制度は税金の控除措置なので、年間の所得税額が控除税額に満たない場合は、その所得税と地方税(9.75万円まで)を控除するものなので、実際に税金の還付の最高限度を受ける方はそう多くはありません。

住宅ローン控除がいくら位になるかは、各情報サイトのシュミレーションで概算できます。

年収、ローン条件、扶養人数などを入力すると、ローン残高要件と納税額要件の両面から個人に応じた具体的な減税額が算出できます。

住宅ローン控除は、政府肝いりの”大型減税”との振れ込みで開始されまた。

しかし、”大型減税”の最大額を受けうる方もいますが、実際に所得税を納めた範囲とそれに満たない額が住民税から控除されるので、意外と期待していた減税額に満たない方も多いのです。

事実、住宅ローン控除税制の限度額の満額控除を受けられる方は、住宅ローンを５０００万円以上組む方ですから、かなりの高額所得者に限られるのではないでしょうか。

確かに今回の住宅ローン控除政策は、画期的なものとも言えますが、住宅ローン減税で誰もが得するといった考えな起こさず、実際に自分の住宅ローン控除に関するデータをシミュレーションして、実際の減税効果を試算し、資金計画を考えなければなりません。

ただ、住宅ローン控除シミュレーションを行うと、一般住宅や長期優良住宅の控除総額はもちろん、控除の詳細や控除による年収負担率の変化も算出されるので、資金計画のためには、とても便利です。

住宅ローン控除とは、平成25年12月31日までに住宅ローンを組んでマイホームの建設、購入（新築・中古）、リフォームをして入居をした場合で、一定の要件を満たすときは、各年の所得税対象額等が控除される減税措置の事です。

入居した年の翌年に税務署に申告すると、会社員の場合は所得税の還付を受けることができ、自営業者などは支払う所得税から控除額を差し引くことができます。

控除額は、年末の住宅ローン残高に応じて計算されます。

控除を受けるための要件は、住宅ローン融資受ける「人の要件」、「ローン内容の要件」、「住宅そのものの要件」があり、「人の要件」控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下や住宅取得（引渡し）または増改築完了（工事完了）から６か月以内に自らが入居し、控除を受ける年の年末まで引き続き住んでいること等です。

「ローン内容の要件」では、マイホーム（土地・建物）のためのローンであることで、金融機関、建設業者、勤務先（年利１％以上）等からの借入であること。

親族等からの借入は対象外で、返済期間が10年以上の住宅ローンであること等があります。

また、「住宅そのものの要件｣は、新築・中古・リフォームのいずれかの場合でも、新築床面積（登記簿面積）が50㎡以上(上限なし)で、床面積の1/2以上は自己の居住用であること、中古床面積（登記簿面積）が50m2以上(上限なし)で、床面積の1/2以上は自己の居住用であること取得した住宅が、建築後に使用されているものであること等です。

築後経過年数が、マンションなどの耐火建築物の場合は25年以内、木造などの耐火建築物以外の場合は20年以内、または新耐震基準に適合する住宅であることも控除の条件です。

控除の概要（平成21年～25年入居の場合）は、住宅ローン控除額＝年末借入金残高×控除率入居年により年末借入金残高の限度額があります所得税から控除しきれない金額は住民税から控除されますが、その年分の所得税の課税総所得金額等に5％を乗じた金額と97,500円のいずれか低い金額が限度となります。

住宅ローン控除を受けるためには、住宅の条件、、適用者に関する条件、住宅ローンについてのいくつかの条件を満たすことが必要です。

まず最初に住宅ローン減税を受けるには民間の金融機関などで住宅ローンを組み、新規に住宅を購入（中古住宅も含む）したり増改築を行う人が対象となります。

当然ですが、現金での購入や親兄弟、親族からの借入金では住宅ローン減税の対象にはなりません。

また借入金は住宅の土地建物の購入や増改築費用のみで、土地のみの購入目的は対象外です。

また住宅ローンの返期間は10年以上である必要があります。

更に、住宅を購入また増改築してから6カ月以内に入居し、年度末においても引き続き住んでいることや、控除を受ける年の所得の合計金額が３，０００万円以下であることが条件となっています。

特に気をつてる必要があるのは、住宅ローン控除の基準日は、”実際に入居した日”であり、売買契約や引き渡しを受けた日ではないことです。住宅ローン控除は確定申告が必要なので、この日付けを勘違いしないでください。

例え住宅が完成していても、入居が遅れ年を越せば、その入居した年が確定申告日となります。

住宅ローン控除の最大限度額は、年々減少しているので、なるべく早めの入居を検討する必要があります。

この他、購入物件の延べ床面積や仕様等等にも条件があるので、これらの住宅ローン控除に関する条件を購入前に確実に理解することが必要です。

住宅ローン控除は、住宅購入のために金融機関等から融資を受けた人を対象として、年末のローン残高に一定の率（１．０％）をかけた控除限度額を実際に納めた所得税から控除するものです。

しかし、控除限度額が決まっており、控除限度額の方が所得税よりも多くても控除額は、所得税額までとなります。

当初住宅ローン控除は、所得税の控除でしたが、2007年に税源が地方に移譲（所得税と住民税の内訳を変えた）され、所得税額が減り、控除額が減少したことから、その減少分（差額）を住民税からも控除できるようにしました。

２０１１年度の住宅ローン控除限度額は４０万円（１０年間で総控除額は、４００万円）ですが、実際に控除してもらえる金額は、上記のように所得税額が上限で、所得税が控除限度額まで達しないことが多いのです。

そのため、所得税額だけでは控除しきれない場合に、翌年度分の住民税も減額するようにしたのです。

減額する額は、当該年分の所得税の「課税総所得金額等の額」に100分の5を乗じた金額で、97,500円が上限です。

住宅ローン控除の借入金等の年末残高の限度額は、２０１０年、２００９年の５０００万円を最高に、段階的に縮小され、現在の状況では２０１３年にその役目を終えそうなので、住宅ローン控除の住宅税支出を少しでも減少させたい方は、早めの対応が肝要です。